Зачекайте будь ласка, йде обробка інформації


2013-10-03

Как продать квартиру в Черкассах по максимальной цене и в максимально сжатые сроки?

Итак, Вы собственник квартиры в Черкассах и Вы решили ее продать. В первую очередь Вам необходимо проверить, все ли у Вас есть, документы, подтверждающие Вашу собственность на квартиру. Если Вы это можете сделать сами - хорошо. Если у Вас возникнут некоторые вопросы, то мы советуем Вам, по этому поводу проконсультироваться или у нотариуса или у агентства недвижимости. У частного нотариуса в Черкассах, такая консультация стоит 50 грн.,  у риелтора - бесплатно.

 

Во вторых, Вы должны сформировать адекватную стоимость на Вашу квартиру. Есть два вида цены: реальная цена и желаемая цена. Реальная цена, это рыночная цена, которая сложилась на рынке недвижимости на данный момент. Эту цену Вы можете определить сами, для этого Вам необходимо зайти на Черкасские сайты по недвижимости CNC (СиЭнСи) или MLS (ЭмЭлЭс). Выбрать категорию продажа квартиры в Черкассах и просто начать сопоставлять Вашу квартиру с квартирами, которые предлагаются к продаже. Вы должны сопоставить основные параметры: состояние квартиры, месторасположение квартиры, этажность, инфраструктуру и так далее. Вот тут и кроется «потаенный камень». Получается, что собственная квартира намного лучше, чем те квартиры, которые предлагаются к продаже в Черкассах.

 

1. И не важно, что Ваша квартира, находится на крайнем этаже, например на 10, зато как хорошо видно Черкассы, или например, на первом этаже, зато, когда Вы идете с тяжелыми сумками – то оп, и Вы уже дома.

 

2. И не важно, что у Вас в квартире нет стеклопакетов, они же такие вредные.

 

3. И не важно, что у Вас не обложен плиткою санузел, Вы это оставили специально для нового хозяина, он купит и положит плитку такую, какую захочет сам.

 

4. И не важно, что Вы уже как 10 лет, не делали ремонт в квартире. Зачем, новый хозяин, сделает его сам.

 

5. И не важно, что у Вас в подъезде три года не делали ремонт, ведь если не делали, то значит, скоро должны сделать.

 

6. И не важно, если у Вас в доме не работает лифт, ведь надо заниматься спортом, а за спортзал надо платить, а тут все бесплатно.

 

7. И не важно, что Ваша квартира находиться на краю географии, а Вы сравниваете ее с квартирами в центре. Как можно жить в центре, там, сколько выхлопных газов, а тут чистый воздух.

 

8. И не важно, что возле Вашего дома нет автостоянки, а зачем она, ведь у Вас нет автомобиля.

 

9. И не важно, что около Вашего дома нет садиков и школ, зато тихо и спокойно.

 

10. И не важно, что около Вашего дома нет супермаркета, зато есть ночной ларечек, который находиться всего лишь, как 5 минут пешком от угла Вашего квартала.

 

11. И не важно, что квартиры в моем квартале, стоят на 5000 дол., дешевле чем моя, ведь это моя квартира, а вон там, в коридоре я переклеил обои два года назад, а вот там, поменял дверной замок, ну тоже около года назад, но он как новый, посмотрите.

 

12. И не важно, что ………………………………….

 

 

Вы спросите, к чему это всё я пишу? И я вам отвечу, что такой же самый, как и Вы! Моя квартира, лучше из всех квартир в Черкассах, и не важно, что ……… (смотрите Пунт №1 – Пунт №12).   Это моя квартира и она самая лучшая. И когда Я начинаю сопоставлять свою квартиру с квартирами, которые продаются на рынке, то моя квартира лучше, и поэтому она будет стоить больше, потому что – это моя квартира.

 

И вот тогда, появляется желаемая цена и эта цена, как правило, на 10-20% выше, чем цена на подобные квартиры в Вашем районе. А по желаемой цене, квартиры не продаются, а если и продаются, то через полгода и то если Вы  желаемую цену снизите до рыночной цены. Но Вы потеряете, свое драгоценное время и тех клиентов, которые есть. Потому, что эти клиенты купят квартиру у Вашего соседа по дому. А вам останутся те, клиенты, у которых на 5000 дол., меньше и Вам придется уменьшать стоимость еще больше.  Так, что мы Вам советуем обращаться по поводу определения  более реальной (рыночной) цены на Вашу квартиру в агентство недвижимости.

 

Вы спросите, это почему? Вот смотрите, если Вы обратитесь в агентство недвижимости в Черкассах, то к Вам придет  риелтор, который проработал на рынке недвижимости, как минимум три года. Это конечно, если Вы обратитесь в агентство недвижимости уже с наработанной хорошей репутацией. Какие это агентства узнать не сложно. Спросите друга, товарища, знакомого который пользовался услугами агентства недвижимости или просто устройте субботний «марш бросок» по агентствам недвижимости, пойдите и все посмотрите своими глазами. Где находиться их офис, сколько человек у них работает, есть ли у них юрист. Попросите показать Вам их правоустанавливающие документы,  спросите, сколько они платят налогов (пусть покажут форму оплаты) и Вы увидите все сами – хорошее это агентство недвижимости в Черкассах или нет.

 

Когда Вы выберете себе агентство недвижимости - попросите их оценить вашу квартиру. Хороший риелтор никогда не назовет Вам цену на квартиру, не увидев Вашу квартиру собственными глазами. Только, после того, как он придет к Вам гости и увидит квартиру, то только тогда он сможет назвать реальную цену. Вы первый никогда не говорите, сколько Вы хотите за квартиру, вдруг риелтор назовет Вам большую стоимость, чем Вы хотели. Это бывает, к сожалению очень редко. Кроме того, риелтор Вам скажет, что рыночная цена – это стартовая цена, а цена продажи может быть как и больше, так и меньше. Все зависит, от сезонных колебаний на рынке недвижимости. Например, если на Вашу квартиру, найдется, сразу два или три желающих, то Ваш риелтор посоветует Вам поднять стоимость на квартиру. Если желающих не будет, то надо или перенести сроки продажи или уменьшить стоимость квартиры.

 

Кроме того, вы не должны слушать бабушек у подъезда, которые утверждают, что в соседнем доме продалась, точно такая квартира, как Ваша,  за «сумасшедшие деньги».  Видите ли, покупатель, почему то всегда, говорит, что он купил квартиру на 20% ниже рыночной, а его продавец, почему то всегда, говорит, что он продал квартиру по максимальной рыночной цене. Кроме того, за каждым домом в Черкассах закреплен негласный статус, который очень хорошо знают риелторы. Квартиры в Черкассах абсолютно одинаковые по проекту в одном и том же районе могут отличаться по стоимости до 10-20%. Итак, мы определились, что рыночную цену может сформировать только профессиональное агентство недвижимости, которое имеет опыт работы в Черкассах. Риелторы в Черкассах работают, можно сказать в полевых условиях, они постоянно на показах, они постоянно общается с реальными покупателями.

 

Сколько стоят услуги агентства недвижимости в Черкассах?

 

Услуги агентства недвижимости в Черкассах стоят от 2% до 5%.

 

При составлении обычного договора на продажу квартиры, продавец оплачивает 2%, при этом покупатель этой квартиры так же оплачивает 2%.

 

При составлении эксклюзивного договора на продажу квартиры продавец оплачивает 4-5%, тогда с покупателя комиссия не берется.

 

Теперь, давайте рассмотрит, какой вариант более выгоден продавцу и покупателю. При обычном, договоре покупатель и продавец находятся в равном положении, они оплачивают по 2%. И это на первый взгляд выгодно и продавцу и покупателю, но это, к сожалению не так.

 

Продавцу выгодно подписать эксклюзивный договор с агентством недвижимости и оплатить ему 4-5% комиссии. Вы спросите почему? А вот смотрите. Когда у агентства недвижимости подписан эксклюзивный договор, то агентство интенсивней продает Вашу квартиру, размещает платную рекламу, размещает рекламные баннеры про Вашу квартиру. Производит рассылку по всем агентствам недвижимости предложение о совместной продаже Вашей квартиры и сообщении, что если они помогут продать Вашу квартиру, то они получат, комиссионные в размере 50% от комиссии агентства недвижимости. Заметьте агентство недвижимости, поделится с другим агентством недвижимости своими комиссионными. Кроме, того с покупателя не будут брать комиссионные. Это привод к тому, что все реальные покупатели, которые на данный момент есть на рынке недвижимости, захотят посмотреть Вашу квартиру, в течение одной недели. Если примерно допустить, что на рынке есть около десяти реальных покупателей, которые сделали запрос о покупке подобной квартиры, то они все будут у Вас. Если из этих покупателей трое захочет купить Вашу квартиру, то Вы имеете право поднять цену и продать, тому, кто предложить больше. И тогда, Вы реально продадите квартиру дороже, чем предполагали вначале, или поднимете цену на услуги агентства недвижимости. Такую систему продаж принято называть СПП – система партнерских продаж, которая зарекомендовала себя, как самая продвинутая система продаж за последнее время. Так, что продавцу недвижимости, намного выгоднее заключить эксклюзивный договор и заплатить агентству недвижимости 4-5% от стоимости продажи квартиры. Эксклюзивный договор поможет продать Вашу собственность за максимально сжатые сроки и по максимальной рыночной цене.

 

Статью подготовили риелторы Агентство недвижимости «Капитал-Инвест» и Агентство недвижимости Черкассы «Експерт-Риелти».