Зачекайте будь ласка, йде обробка інформації


2013-08-24

Оценка и рынок недвижимости, что есть и что будет.

На данный момент на рынке оценочных услуг работает свыше 10450 оценщиков, в г.Черкассы работает 155 оценщиков, это данные с официального сайта ФДМУ. Это физические лица - предприниматели и юридические лица. Данное количество оценщиков в полной мере удовлетворяло потребности рынка оценочных услуг, кроме того, такое количество оценщиков регулировало конкурентную среду на рынке оценочных услуг. Закон рынка утверждает, что чем больше количество идентичных услуг предлагается на рынке, тем дешевле стоимость самой услуги, что вполне отвечает интересам простого потребителя.

 

Для получения сертификата субъекта оценочных деятельности, претендент должен: пройти базовый курс обучения; пройти стажировку сроком один год, у оценщика, который проработал на рынке оценочных услуг два года; защитить отчеты по оценке имущества в которых он принимал участие и сдать экзамен квалификацийно -экзаменацийной комиссии. Только после этого мог оказывать услуги по оценке нежилой и жилой недвижимости. Кроме того оценщики обязаны каждые два года проходить повышение квалификации, что повышало их профессиональный уровень.

 

Услуги оценщиков на проведение оценки на квартиру в г.Черкассы были на уровне 350 – 600 грн., на нежилое помещение пределах 1000- 2000 грн. за одну единицу, в зависимости от сложности проведения работы.

 

И все было хорошо, это устраивало и ФДМУ, и оценщиков, и нотариусов, и заказчиков оценочных услуг. Но как говориться дыма без огня не бывает, если все так было хорошо, то зачем это менять. А проблема стояла в том, что от оценки имущества, при составлении договора купли-продажи или другого отчуждения майна должны быть оплаченные налоги государству. И тут начинаются чудеса, знаете как в анекдоте  про строго таможенника, было пять вагонов меди, а тут «БАЦ» и стало два вагона зеленого горошка. Где делось три вагона и вообще где медь, и причем тут зеленый горошек.

 

Оглядываясь назад, начинаешь понимать, что оценщики сами виноваты, что их хотят отстранить от предоставления оценочных услуг для налогообложения. Оценщики уменьшали стоимость имущества, в следствии чего, при составлении договора купли-продажи, бюджет недополучал поступления от налогообложения. При обычном договоре купли-продажи начисляется два процента налогов (1% государственная пошлина и 1% пенсионный фонд).

 

Вы спросите, а насколько уменьшалось стоимость имущества? И мы Вам ответит - примерно на 30%. Если однокомнатная квартира на рынке недвижимости г.Черкассы стоит примерно 26000 дол.США, то некоторые оценщики ее оценивали в 18000 дол.США. Давайте просчитаем недополучение бюджета, итак 2 процента от стоимости в 26000*2%=520, теперь просчитаем 2 процента от стоимости в 18000*2%=360, дальше 520-360=160 дол. На этом примере мы видим, что государство недополучило в бюджет 160 дол., и это только на одной квартире, а если мы возьмем в расчет, что в г.Черкассы проводится около  2000 сделок в месяц и умножим их на 160, то получим 320 000 дол. США. И это только по г.Черкассы, а если взять в расчет целую страну то получим сумму выше 15 000 000 дол. И это все за один месяц, а если умножим на 12, то получим сумму 180 000 000  дол.  А это деньги, которые могут пойти на выплату зарплат учителям, медработникам, пенсионерам и т.д.

 

Из всего этого, стоит предположить, что государство это увидело, просчитало и сказало хватит, надо этот бардак прекратить. И начали наши фискальные органы думать, совещаться и решать, что делать и как быть. И было предпринята первая попытка «Акция лето 2012», и как, всем нам известно, через «задницу». Обучились оценщики, - какие ни кто не знает, как учились - тоже ни кто не знает, даже ФДМУ на звонки отвечал «no coment», да что на звонки, на официальные письма не было ответов. И прошли по стране акции протестов, во главе с оценщиками с мировыми фамилиями. А в это время оценщики старой «гвардии» не могли проводить оценку, а новая «гвардия» оценщиков взвинтила цены до 3000 грн. и это продолжалось недели три. Пока сам премьер Азаров не вступился за защиту старой «гвардии» и отменил все «постанови» связанные с этим «бардаком». И опять на рынке оценочных услуг настало равновесии, и оценщики старой «гвардии» продолжили свою кропотливую работу, а цены на услуги вернулись обратно. Однако «Акция лето 2012»  к сожаленью ни чему не научило  оценщиков, они как продолжали уменьшать стоимость оценки имущества, так и продолжают.

 

На данный момент ФДМУ и КМУ совместными усилиями пытаются провести «Акция осень 2013». К этой акции они подошли более практично.

 

ФДМУ издал приказ №797 от 10.06.2013 «Правила організації системи зовнішнього контролю» и приказ №795 от 13.06.2013 «Порядок про оцінку для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів”. Согласно этим нормативным документам, оценщики которые имеют право проводить оценку, могут остаться на рынке оценочных услуг, если они выполнять основные требования.

 

Смысл этих требований сводиться, что все оценщики, которые имеют желание заниматься оценкой имущества для налогообложения, обязанные пройти дополнительный курс обучения, провести рецензирование своих отчетов по оценке имущества в ФДМУ и сдать экзамены, что подтвердит их профессиональную пригодность.

 

Руководители же субъектов оценочной деятельности, также должны сдать экзамен на подтверждение своих знаний в сфере оценке движимого и недвижимого имущества, а также знаний нормативно - правовых актов.

 

Все отчеты составленные оценщиками должны заносится в единую базу отчетов при ФДМУ, каждому отчету будет присвоен свой индивидуальный код, и отчет действителен, только при внесения его в единую базу отчетов и присвоения ему индивидуального номера. Это даст возможность ФДМУ, налоговой администрации, нотариусам проводить мониторинг рынка недвижимого имущества. А ФДМУ контролировать в режиме «online» отчеты составленными оценщиками. И если ФДМУ или налоговая администрация, которая имеет право проверять любой отчет в любое время, заметит, что «уважаемый» оценщик занизил стоимость имущества, то этот оценщик будет нести финансовую ответственность за причинный вред государству за недополучения налоговых поступлений. Нотариусы, так же имеют право, сообщать налоговой администрации, ФДМУ и другим фискальным органам,  о занижении стоимости имущества оценщиками. Отчеты в электронной форме, будут хранится в единой базе данных отчетов, долгое время, и в любой  момент, можно будет просмотреть, кто сделал отчет по этому имуществу, когда сделал и как сделал.

 

Кроме того субъекты оценочной деятельности должны составить программу контроля качества своих услуг. В программе должна быть прописана работа с клиентом, движение всей документации в электронной форме, функционирование собственного сайта, конфиденциальность информации, защита персональных данных клиента, рассмотрение жалоб клиента, ответственность оценщика, ответственность руководителя, актуализация нормативно – правовых документов и многое другое.

 

Субъекты оценочной деятельности должны отчитываться перед ФДМУ о проведении каждой оценки.

 

Вот, такие дела, и эта «Акция осень 2013» вступает в силу с 01.11.2013. Надеемся, что многие оценщики пройдут этот не легкий путь, сдадут все экзамены, защитят программу качества и будут проводить оценку имущества согласно нормативно – правовым документам, и к ним не будет претензий со стороны ФДМУ, налоговой администрации, нотариусов, заказчиков оценки и от многих других кто в «теме».

 

Статью подготовил специалист аналитик Агентства Недвижимости г. Черкассы "Експерт-Риелти".